Algumas obras de construção civil podem ser extremamente complexas e vir a ser cheias de custos inesperados. Em um cenário tão desafiador, de que forma um empreendedor pode se certificar de que os custos da obra não ultrapassem o orçamento disponível? Com muito critério, e aliado a um bom controle físico-econômico e fluxo de caixa, a solução mais adotada atualmente tem sido o PMG (Preço Máximo Garantido).
Para entender o que é o contrato PMG, precisamos antes entender outros tipos de contratos utilizados na construção civil: o preço fechado e o preço de custo, também chamado de “obra por administração”.
Preço fechado
O preço fechado é considerado o contrato mais simples e tradicional. A construtora apresenta um orçamento que inclui todos os custos da obra, o trabalho é realizado e o cliente paga periodicamente conforme a execução. Mais prático, impossível.
O problema aqui são os imprevistos. Caso seja necessário realizar alguma mudança no projeto, itens omissos ao projeto, ou até mesmo erros de orçamento, a relação entre o cliente e a construtora pode se desgastar, devido a um aumento inesperado nos custos.
Preço de custo
Esse é o tipo de contrato ideal para empreendimentos que contam com um projeto básico bem definido, mas cujos detalhes serão acertados no decorrer da obra. A construtora realiza a obra e embute, no custo total a ser pago pelo cliente, uma “taxa de administração” que pode chegar a até 25%.
PMG (Preço Máximo Garantido)
Finalmente chegamos ao Preço Máximo Garantido (PMG). Este tipo de contrato é uma espécie de “meio termo” entre o contrato de preço fechado e o contrato de custo.
Com o PMG, a construtora entrega ao cliente um orçamento que já prevê todos os custos com mão de obra, materiais e remuneração. Para poder lidar com possíveis imprevistos, as partes acertam duas condições que precisam ser cumpridas ao fim da obra e do contrato.
Observe:
- Se o custo da obra for menor do que aquele previsto no momento da confecção do orçamento
Que ótimo! Nesse caso, todo mundo sai ganhando! Construtora e cliente dividem meio a meio a economia obtida. Se o contrato previa que o cliente iria pagar um milhão de reais à construtora, mas a obra custou apenas R$ 950 mil, então o cliente pagará só R$ 975 mil. A economia é, portanto, de R$ 25 mil para o cliente, com um lucro adicional de R$ 25 mil para a construtora. - Se o custo for maior do que o orçamento previsto
Prejuízo para a construtora, “sem impactos” diretos no bolso do cliente. Nesse caso, a diferença é inteiramente paga pela construtora.
Logo, se uma obra cujo contrato PMG era de um milhão de reais terminar custando R$ 1.100.000,00, essa diferença de R$ 100 mil é totalmente absorvida pela construtora, que precisará reduzir sua margem de lucro. Já o cliente paga o valor máximo previsto no início da obra, sem qualquer alteração.
As principais vantagens desse modelo além da mencionada acima
- “Assegurar ao cliente” que ele não pagará mais do que o acordado no início da obra.
- Incentivo para que cliente e construtora cumpram os prazos acertados. Afinal, quanto mais dilatado o prazo da obra, maiores serão os custos envolvidos.
Mas, como qualquer outro, esse tipo de contrato não exime o cliente de riscos. Imagine que cliente e construtor acertem via PMG sua forma de contrato e que vire ao longo do tempo um contrato com tendências de ultrapassar o limite estabelecido em contrato. Poderá, por exemplo, a construtora passar por dificuldades financeiras por “n” motivos, sejam diretos ou indiretos a obra, podendo levá-la a deixar a obra ou até mesmo a falência. Nesse caso o cliente como co-participante da obra deverá reassumir a obra com os prováveis prejuízos, eventuais ações trabalhistas, protestos de títulos dentre outros.
Além disso, caso a diferença de preço seja muito grande entre o orçamento inicial e a realidade da obra, a construtora pode perder uma quantidade significativa de dinheiro, arriscando sua saúde financeira e abandonando o projeto.
Você pode dizer: mas o cliente pode buscar a manutenção do contrato na justiça!
Claro, mas a quem interessa tal contratempo? Os custos de uma ação judicial e o tempo dispendido para o mesmo seria impactante no projeto, além de que contratar outro construtor com a obra já em andamento impactará nos preços, nova mobilização e hiato de produtividade no período.
Por isso, um controle físico-econômico e fluxo de caixa evidenciando o que o construtor já realizou fisicamente comparado a seu fluxo entre construtor/cliente/fornecedores é imprescindível em qualquer um dos modelos citados acima, só assim o cliente terá segurança e previsibilidade para antecipar aos eventuais problemas da obra.
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