julho 19 2017 0Comentário

Importância na análise da aquisição do terreno

A compra de terreno destinado a empreendimento imobiliário residencial ou comercial deve basear-se em uma análise detalhada para garantir a viabilidade do projeto e o retorno do investimento. O primeiro passo é definir qual o objetivo do investimento. Se a ideia é adquirir a área pensando em projetos futuros, através de incorporação imobiliária, é essencial avaliar a vocação imobiliária do terreno. Isto serve também para construções residenciais e comerciais. Quanto mais informações se têm, mais apurada será a análise da aquisição do terreno.

É importante avaliar o potencial do terreno, considerando as características físicas, localização, infraestrutura, vocação imobiliária, as limitações legais quando ao uso e ocupação e possíveis restrições ambientais e relativas ao patrimônio histórico e cultural. Um Estudo de Viabilidade Técnica (EVT) analisa todos os fatores que influenciam o projeto de construção e o retorno financeiro do empreendimento.

Análise prévia para a aquisição de terreno

Características do terreno. Topografia, tipo de solo, dimensões do terreno e incidência da luz solar são informações importantes que influenciam o projeto arquitetônico e até os custos do empreendimento, principalmente em terrenos que não são planos e aqueles que necessitam de um maior volume de aterramento. Antes de fechar qualquer negócio, compensa procurar uma consultoria de arquitetura ou engenharia para fazer um investimento mais seguro.

Documentação do imóvel. Por melhor que seja o terreno a documentação do imóvel tem que estar totalmente em ordem. No cartório de imóveis, títulos e protestos e prefeitura é possível verificar toda documentação do terreno. É importante também obter as certidões negativas com relação ao pagamento de tributos municipais e impedimentos para a venda em virtude de ações judiciais envolvendo o patrimônio dos proprietários.

Localização e infraestrutura. O valor do terreno e do futuro empreendimento imobiliário depende também da localização e da infraestrutura da região onde a área está localizada. Portanto, é necessário considerar a acessibilidade do local, infraestrutura viária, saneamento básico, iluminação, transporte, qualidade das edificações do bairro. Enfim, analise os pontos positivos e negativos da localização e infraestrutura, informando-se, na prefeitura, sobre os planos de investimentos para a região.

Lei de uso e ocupação do solo. Consultar a legislação municipal sobre uso e ocupação do solo é outro item indispensável à análise da viabilidade de um empreendimento imobiliário. A lei diz, por exemplo, como uma área poderá ser desmembrada e os usos permitidos em cada região da cidade (residencial, comercial, misto, industrial).

Código de edificações. Há regras gerais, mas cada cidade também possui normas próprias com relação ao tipo de edificação permitida, principalmente com relação a condomínios verticais e horizontais, shopping, hotéis, entre outros. Arquitetos e engenheiros conhecem bem a legislação local e geralmente as prefeituras disponibilizam as leis no site oficial.

Restrições legais. Outro fator importante diz respeito a restrições para determinadas obras em áreas abrangidas pela legislação ambiental e do patrimônio histórico e cultural de uma cidade. É fundamental conhecer essas regras antes de fechar a compra de um terreno para não correr o risco de conseguir aprovar a planta do empreendimento pensado para o local.

Dependendo do local, certifique-se também sobre a legislação federal e estadual, pois nem todas as prefeituras disponibilizam uma guia completa com as características do terreno e informações sobre uso e ocupação do solo, zoneamento, edificações, restrições, entre outros dados.

Utilizar uma consultoria especializada em gerenciamento de projetos certamente será de grande utilidade para a análise da aquisição de terreno. Dessa forma, a tomada de decisão terá como base o estudo de viabilidade técnica, econômica e financeira de um empreendimento imobiliário.

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