A compra de terreno destinado a empreendimento imobiliário residencial ou comercial deve basear-se em uma análise detalhada para garantir a viabilidade do projeto e o retorno do investimento. O primeiro passo é definir qual o objetivo do investimento. Se a ideia é adquirir a área pensando em projetos futuros, através de incorporação imobiliária, é essencial avaliar a vocação imobiliária do terreno. Isto serve também para construções residenciais e comerciais. Quanto mais informações se têm, mais apurada será a análise da aquisição do terreno.
É importante avaliar o potencial do terreno, considerando as características físicas, localização, infraestrutura, vocação imobiliária, as limitações legais quando ao uso e ocupação e possíveis restrições ambientais e relativas ao patrimônio histórico e cultural. Um Estudo de Viabilidade Técnica (EVT) analisa todos os fatores que influenciam o projeto de construção e o retorno financeiro do empreendimento.
Análise prévia para a aquisição de terreno
– Características do terreno. Topografia, tipo de solo, dimensões do terreno e incidência da luz solar são informações importantes que influenciam o projeto arquitetônico e até os custos do empreendimento, principalmente em terrenos que não são planos e aqueles que necessitam de um maior volume de aterramento. Antes de fechar qualquer negócio, compensa procurar uma consultoria de arquitetura ou engenharia para fazer um investimento mais seguro.
– Documentação do imóvel. Por melhor que seja o terreno a documentação do imóvel tem que estar totalmente em ordem. No cartório de imóveis, títulos e protestos e prefeitura é possível verificar toda documentação do terreno. É importante também obter as certidões negativas com relação ao pagamento de tributos municipais e impedimentos para a venda em virtude de ações judiciais envolvendo o patrimônio dos proprietários.
– Localização e infraestrutura. O valor do terreno e do futuro empreendimento imobiliário depende também da localização e da infraestrutura da região onde a área está localizada. Portanto, é necessário considerar a acessibilidade do local, infraestrutura viária, saneamento básico, iluminação, transporte, qualidade das edificações do bairro. Enfim, analise os pontos positivos e negativos da localização e infraestrutura, informando-se, na prefeitura, sobre os planos de investimentos para a região.
– Lei de uso e ocupação do solo. Consultar a legislação municipal sobre uso e ocupação do solo é outro item indispensável à análise da viabilidade de um empreendimento imobiliário. A lei diz, por exemplo, como uma área poderá ser desmembrada e os usos permitidos em cada região da cidade (residencial, comercial, misto, industrial).
– Código de edificações. Há regras gerais, mas cada cidade também possui normas próprias com relação ao tipo de edificação permitida, principalmente com relação a condomínios verticais e horizontais, shopping, hotéis, entre outros. Arquitetos e engenheiros conhecem bem a legislação local e geralmente as prefeituras disponibilizam as leis no site oficial.
– Restrições legais. Outro fator importante diz respeito a restrições para determinadas obras em áreas abrangidas pela legislação ambiental e do patrimônio histórico e cultural de uma cidade. É fundamental conhecer essas regras antes de fechar a compra de um terreno para não correr o risco de conseguir aprovar a planta do empreendimento pensado para o local.
Dependendo do local, certifique-se também sobre a legislação federal e estadual, pois nem todas as prefeituras disponibilizam uma guia completa com as características do terreno e informações sobre uso e ocupação do solo, zoneamento, edificações, restrições, entre outros dados.
Utilizar uma consultoria especializada em gerenciamento de projetos certamente será de grande utilidade para a análise da aquisição de terreno. Dessa forma, a tomada de decisão terá como base o estudo de viabilidade técnica, econômica e financeira de um empreendimento imobiliário.
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